(记者杨溢仁 杨有宗)尽管边际利好政策频出,但在部分房地产企业经营问题持续暴露的背景下,市场短期的波动和阵痛始终未曾消退。
3月开始,房企偿债高峰渐渐来临,如何助力资质尚好的房企从“小道”消息纷飞和境外评级负面调整扎堆的市场环境中“突围”?
在业界专家看来,由顶层设计着手,纠正解读偏差,推动建立企业权威可信的信息披露机制,阻断各类不实信息传播已迫在眉睫。
地产“春天”仍需等待
龙光集团全资附属公司深圳市龙光控股有限公司发布公告表示,因外部金融形势、行业销售变化及债务集中到期,该公司面临阶段性流动性困局。
统计数据显示,龙光控股共有存量债券19笔,总存续规模达205.69亿元,其中将在一年内到期或行权的境内债余额为124.39亿元。此外,龙光控股还有6笔关联ABS,存续规模为40.51亿元,均将于2022年9月前到期。
龙光控股面临的“阶段性流动性困局”是房地产行业眼下生存状态的一个缩影。进入2022 年,地产行业销售颓势仍未扭转,春节返乡置业潮普遍遇冷。尤其就三、四线地区的房地产市场来看,其需求用“塌方”形容亦不为过。
来自天风证券研究所的数据显示,以农历为准,2022年2月1至27日,30城商品房成交面积较2021年同期下滑38.8%,较2019年下滑20.5%。其中,一线城市数据较2021年下滑24.2%,二线城市较上年下滑38.7%,三线城市的下滑幅度高达54.6%,较2019年下滑53.7%。
“考虑到30城的样本多为一、二线城市,则广大三、四线城市的实际压力料更大。”天风证券研究所固定收益首席分析师孙彬彬告诉记者,“当前房市需求的下行压力可能是前所未有的,更低的人口周期、更大的城市差距,叠加了更弱的涨价预期,形势严峻不言而喻。”
据克尔瑞研究数据统计,百城广义库存一半以上积压在三、四线城市,三、四线的狭义库存和去化周期同比涨幅属不同能级之首,显著超百城平均。一些基本面缺乏支撑且购买力严重不足的三、四线城市,诸如防城港、梅州、连江、宝鸡、北海等,基本都呈现出人口净流出态势,目前商品住宅消化周期均在40个月以上。另一方面,由于需求不足,房企资金回笼能力大幅下滑,经营风险进一步上升,针对并购贷、预售资金监管等供给侧放松政策的效果也被显著削弱。
“商品房销售景气度的持续下行折射出了房地产市场信心的疲弱。”惠誉博华分析师王兴萍称。
2021下半年以来地产销售急速转冷,一方面是房地产金融政策收紧致使房贷额度紧张,叠加多个城市跟进出台了“二手房指导价”,二手房市场率先转冷,成交萎缩,使得来自于置换需求的新房销售受到拖累;另一方面,房企债务信用风险事件频发,以及打折促销等市场因素引发了购房者担忧,观望情绪浓厚,购房意愿低迷。
“即使部分市场急速降温的三、四线城市率先推出‘限跌令’,一些地方政府甚至通过发布行政命令、约谈项目负责人、限制网签备案等手段,打击房企降价行为,以期借逆向调控,稳定房价预期。然而,房价下跌趋势一旦形成,很难迅速扭转,预计中短期房价仍将继续走弱。”王兴萍说。
多因素掣肘市场复苏
在政策边际回暖、利好消息频出的背景下,地产市场表现缘何依旧惨淡?记者通过深度调研发现,以下几大因素或是掣肘行业复苏的关键。
——违约事件层出不穷,居民购房意愿受到制约。
2021年10 月以来,以花样年控股美元债违约为导火索,房地产市场恐慌情绪由此被引燃,多家房企加速“爆雷”——新力控股、当代置业、阳光城、佳兆业、中国奥园等多家房企接连发生各类信用事件(理财产品兑付危机、债券展期、延期支付利息、实质性违约等)。2021年,房地产行业违约债券金额达735亿元,涉及违约债券67只。
“你们的楼盘会‘爆雷’吗?这是我们近期最常听到的一句话。”一位地产销售人员告诉记者,“目前我们已经把国际评级机构给予公司的评价打印出来,放在了各地售楼处的显眼位置,以期让购房者安心置业。”
——预售资金监管趋严致流动性承压。
可以看到,为防止因房企信用风险等问题影响购房者权益,地方政府开始加强对商品房预售资金的监管,主要方式包括:预售标准趋严、上调预售资金监管比例、限制房企支取额度、次数及用途等。
“预售资金监管的升级进一步导致房企可动用现金规模下降,大量监管账户资金无法归集至母公司层面。”一位接近监管层的业内人士告诉记者,“房地产企业的运营从其业务模式来看,不可能实现‘一分钱对一分货’,销售转冷叠加预售资金监管趋严,房企流动性被严重拖累无可避免。”
——避险诉求驱使投资者“用脚投票”。
2021下半年多家房企陆续陷入流动性困境,行业风险持续发酵,金融机构信心受损,房地产行业由主动降杠杆转向被动降杠杆,借新还旧、滚动发行等传统借贷链条被打破,外部融资渠道急遽收缩。
据中指研究院统计,2021 年中国房地产行业非银类融资规模大幅下降 26.3%至 17652 亿元,其中境内债券发行规模 5490.3 亿元,同比下降 13.1%。
另有公开数据显示,2022年2月,100家典型房企的融资总量仅为398.17亿元,环比下降58.9%,同比下降58.8%,规模创下2018年以来的新低。
不可否认,没有散户的市场就是这么理性,统一的行动造成了如今尾部风险房企的“踩踏”。
据记者观察,当前房地产信用债发行主体仍以央企、国企及部分经营稳健的大型民企为主,该类型房企在政策紧缩周期仍具备极强的融资优势与议价能力。
——在境外评级负面动作层出不穷的背景下,“小道消息”纷飞打压市场信心。
“身处21世纪的斗兽场——社交媒体,我们既是斗士,也是观众。然而,真相往往会被埋葬,极端却被大众喝彩。”一位债券投资人向记者发出了无奈的感叹,“只能说,悲观的时候满眼都是利空。可实际上,有的企业主体只是‘感冒’,并不是‘新冠’。”
“当前,有效信息经常受到噪音的干扰,市场主体对于信息的解读也会出现偏差。”光大证券固收首席分析师张旭坦言,“在投资者对某类发行人风险偏好度下降时,部分未经证实、个别、低风险的事件常会被过度甚至恶意解读。这类噪音容易干扰投资者的判断,从而使得相关发行人的信用遭受冲击。而且,纷纷扰扰的传闻与投资者风险偏好上升之间极易形成负向循环,加之境外美元债的风险倒灌,这样的局面应当予以及时扭转。”
板块内部结构分化
尽管行业景气度下行是不争的事实,但我们也应该看到,板块内部企业表现的结构分化亦为大势所趋。
记者注意到,为防范风险进一步扩散和蔓延,自2021年10 月起,管理层便开始密集释放积极信号。
不论是11月银行间市场交易商协会召开房企代表座谈会,支持房企的合理融资需求,房企境内债融资渠道重启,当月发行407.2 亿元,环比增长 179.6%;还是2022年2月,中国人民银行、银保监会明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,融资政策逐渐松绑……相关支持政策必将于一定程度上减轻房企的资金压力,惠及央企、国企及部分经营稳健的大型民企,有利于进一步提升其市占率。
再分地区来看,“虽然开年以来,一线城市销售同样下滑,但狭义去化周期与三、四线城市不可同日而语。”孙彬彬指出,“其中北京、广州去化周期超1年,上海、深圳则低于10个月。上海去化周期更是‘一降再降’,已由5.75个月降至5.35个月,显著低于去年同期。”
无疑,在供应稀缺,居民购买力相对充裕的情况下,一旦放松一线和强二线的限购限贷,房价可能出现较快上涨。而通过价格和成交的外溢,这也有可能盘活一线和强二线周边的三、四线城市的房地产销售,从而缓解当前房地产市场硬着陆的压力。
“作为民营企业,我们感受到了一些政策的局部调整。”旭辉控股CFO杨欣告诉记者,“但肯定不是放松,更不是大水漫灌,而是为健康房企提供正常经营所需的金融支持。比如,今年2至 3月,旭辉、龙湖、碧桂园就各自获批了50亿元的中票额度,旭辉借新还旧的公司债也在审批之中。此外,各地对监管资金的管理也在进行政策微调,后续监控资金的提取将更为合理,也更能与房地产开发的节奏相匹配。至于个人按揭方面,今年以来放款的速度明显有所加快,这对房企的回款起到了很好的助力。”
“尽管这一轮行业调控挤压了部分高负债企业的生存空间,但也推动了行业的优胜劣汰。”杨欣表示,“未来地产行业朝着健康、可持续的方向发展,是我们愿意看到的。”
“在激进的民营房企陆续出现流动性风险,不断从市场出清后,头部房企的竞争格局将持续优化。背后是现金流管理能力的印证,其中并不分民企还是国企。”中泰证券研究所房地产行业负责人陈立并称,“向后看,区域性深耕型房企、稳健经营的龙头房企以及高信用评级民营房企都有比较不错的投资机会。”
业内人士的共识是,获得融资和优质土储、债务结构良好的房企在未来行业缓慢复苏的过程中有望获得更高的市场占有率,提高综合抗风险能力。
从长远角度看,房地产行业也面临改变发展模式的迫切需求。正在举行的全国两会上,提请审议的政府工作报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。
戴德梁行最新发布的报告显示,2021年由于个别房地产开发企业盲目运用杠杆导致的债务兑付问题进而引发的金融机构的应激反应让诸多房地产开发企业经历了严峻的考验,这在一定程度上说明了过往房企依靠高杠杆加速企业发展,扩张,通过高速周转带来巨额的现金流和账面上的表面繁华的发展模式已经难以为继。
监管“帮扶”不可缺位
当然,在境外“负面”声音袭扰不断的背景下,地产行业的全面复苏依旧离不开监管层的政策引导和持续纠偏。
“如果要扭转房地产市场的需求回落局面,我们认为可考虑适当引导LPR长端利率进一步下行,通过按揭利率的主动性降低,对冲购房需求预期的疲弱。”陈立说。
与此同时,“由顶层设计着手,加强房企的信息披露更是重中之重。”张旭称。
记者亦发现,不论是将房企的个别负面风险事件夸张释义为全面流动性危机,还是把企业的正常资产出售行为视作资产“贱卖”……眼下,类似的传闻仍在不断挫伤本就脆弱的市场神经。
大部分业内人士认为,目前推动建立企业权威可信的信息披露机制已逢其时,这是充分利用证券市场规律来解决信息不对称的一条可行且必经路径。
“企业定期和不定期在公开透明的权威渠道中诚恳发声,回应市场关切,一定程度上可以降低信息不对称造成的市场波动放大器效应,有助于重建投资者对地产企业的信心,推动地产债二级市场价格和一级市场发行陆续恢复正常。”国信证券相关负责人称。
“现在市场最缺的就是信心,我们非常支持和拥护监管部门为树立市场信心所做的努力。”杨欣告诉记者,“作为一次试水,近日上交所组织10家发债房企主动披露了企业的经营和融资状况,旭辉也在此之列,我们很感谢监管部门能给民企这样的机会。”
虽然就披露的内容来说,本次公开的增量信息相对有限,但毋庸置疑,这是一种机制的积极尝试,重在信披理念和形式的建立与完善,体现了企业对自身发展的信心及对行业前景的支持,具有重要的突破意义。
“时值地产行业‘寒冬’,想要提振市场信心、稳定投资机构预期,就需要企业都站出来发声,构建‘防洪堤’,阻止风险的加速蔓延。”上述接近监管层的业内人士称,“市场在分化,政策在回暖,那些正努力维持自身经营,种好自己‘一亩三分地’,并主动进行信披的企业,也应当得到大家的支持。”